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Q2

地価公示とか路線価とか、不動産の価格っていったいいくつあって
何のためにあるの?

Q1
4つの公的評価があり、不動産の価格を調べたり取引する上での指標となっていると
同時に、税金を算出する基礎となっています。
ご質問のとおり、日本の不動産は「一物四価いちぶつよんか」(※一物六価などとも…)」といって、同じ不動産なのにその使用目的ごとに違う価格があるのです。困惑するのも当然かと思います…。

これは、不動産の価格についておおよその関係を表した図です。これを見ながらご説明させていただきます。



1.公示価格 (国土交通省)【地価公示法 / 昭和44年法律第49号】
目的 >>売買の目安

毎年1月1日(基準日といいます)時点における標準地の更地(仮定)としての土地の価格をいいます。
>>国土利用計画法の土地取引の審査、土地収用や公共事業用地取得の補償額の算定の基準となります。
>>地価公示は都市計画区域内を主な対象としています。

専門家の間では「正常価格」 と呼ばれるものです。現実の取引の場合には、売り手と買い手の間には様々な事情や動機があります。そのため、この正常価格より高い価格、低い価格で取引されることがありますが、公示価格はそのどちらにも偏らない適正な土地の価格です。

※表記について!
当サイトでは、「公示価格」としておりますが、同義語として、地価公示・地価公示価格・標準価格・標準地価格などがあります。

公示価格についての詳細…「土地総合情報ライブラリー」

2.基準地価 (都道府県)【国土利用計画法 / 昭和49年政令第387号】
目的 >>売買の目安

毎年7月1日時点における基準地の土地の価格をいいます。
>>国土利用計画法に基づき、公示価格を補完するために行うもの。
>>基準地価は都市計画区域内と区域外を含む主な地点を対象としています。

※表記について!
当サイトでは、「基準地価」としておりますが、同義語として、基準地価格・都道府県基準地価格などがあります。

3.相続税路線価 (国税庁)【相続税法】
目的 >>相続税、贈与税を算出する基礎となるもので、概ね公示価格の80%程度の水準です。

毎年1月1日時点における価格。
※路線価にはここでいう「相続税路線価」と、「固定資産税路線価」があります。ロセンカといえば、一般的には「相続税路線価」のことをいいます。

路線価方式と倍率方式とがあり、路線化方式は、市街地を形成する地域にある宅地の評価に用いられます。宅地の価格がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定された路線価に基づいて計算されます。
倍率方式では、この路線価方式以外の地域の宅地評価に用いられ、後述する固定資産税評価額に、国税庁が定める倍率を乗じた価格となります。

路線価についての詳細…「財産評価基準書」

4.固定資産税評価額 (市町村)
目的 >>登録免許税、固定資産税、都市計画税、不動産取得税などを算出する基礎となるもので、市町村長が固定資産課税台帳に登録した価格です。概ね公示価格の70%程度の水準です。

基本的には、評価替えの年の賦課期日(1月1日)の前年が基準日となっています。

実勢価格
実際に売買する際における取引価格、近隣の売買事例を基に推定した価格です。

ちなみに…
 過去に私のお客様が不動産の価格(時価)を算出しようとしたことがあったのですが、さんざん調べた挙句その難解さ?ゆえに途中で挫折してしまいました。

私たち不動産のプロは、取引の当事者に対し、「価格」の根拠を示さなくてはなりませんが、不動産査定書の作成にあたり、当然ながらこれらの公的評価をいくつか活用しております。
ひとつの物件査定(時価評価)に費やす時間は短くありませんが、公的評価を総合的に鑑み、査定方式を用いて評価しなければ、不動産の価格は算出できませんし、より透明性の高い安心な取引は実現できません。
お客様におかれましても、不動産の売却をご検討されているのであれば、きちんと「不動産査定書」を提出してくれる宅建業者を選んでくださいね!

この記事を掲載した日 : 2007/11/11
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