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Q4

住宅ローンの「元利均等返済」ってどんなふうになってるの?

Q1
「元利均等返済方式」は毎回の返済額がずっと一定で、その返済額の内訳(元金部分と
利息部分) が返済時期によって異なってくる返済方法なのです。
住宅ローンの返済方法の中では最も一般的なものですが、この返済方法の特徴は、返済当初は利息部分の負担が大きく、返済期間が経過するにしたがって元金部分が多くなっていきます。この返済方法のメリットとしては、
  1. 毎回の返済額が一定ですから、長期にわたる返済計画がたてやすい。
  2. 当初の返済額が、元金均等返済方式と比較したときよりも低いので、収入基準のハードルが低くなる。
  3. 繰上げ返済による利息軽減効果が大きい。(※「返済額軽減型」よりも、「期間短縮型」の方がより多くの利息を軽減できます。)
などがあります。ちなみに、デメリットは
  1. 下の図を見てわかるとおり、当初元金が減らない!
  2. 元金均等返済と比較すると、総返済額が多い。
ことがあげられるでしょう。



これを用いた返済額については、「借入金額」、「適用金利」、「返済期間」の3つの要素を一定の計算式に当てはめて計算されていますが、この計算式は複雑ですので、下の表のような返済額早見表を参考にしながら確認するのが一般的ですよ。

■借入金額 100万円あたりの返済額早見表 (毎月返済分/単位:円)
借入金額 100万円あたりの返済額早見表

この表を使って、元利均等返済のシミュレーションをしてみましょう!
借入金額は1000万円、金利は2.5%、返済期間は20年の場合、以下のような償還予定と計算になります。

■償還予定表の例 借入金額:1000万円、適用金利:2.5%、返済期間:20年(240回)
償還予定表の例

  1. 毎月の返済額 : 52,990(5,299×10倍)※上早見表参照
  2. 第1回目の利息 : 20,833(1000万円×0.20833%)※直前のローン残高×月利
  3. 第1回目の元金 : 32,157(52,990-20,833)※その回の返済額-利息
  4. 第1回目のローン残高 : 9,967,843(1000万円-32,157)※直前のローン残高-その回の元金部分の返済額

  1. 第2回目の利息 : 20,766(9,967,843×0.20833%)※直前のローン残高×月利
  2. 第2回目の元金 : 32,224(52,990-20,766)※その回の返済額-利息
  3. 第2回目のローン残高 : 9,935,619(9,967,843-32,224)※直前のローン残高-その回の元金部分の返済額

  1. 第3回目以降 : 上記の繰り返しとなります

いかがですか?この場合、4回目で21万円支払っておりますが、元金はおおよそ13万円しか減っておりません。当然、借入金額が大きくなったり、返済期間が長期にわたる場合はもっと顕著になります。
返済計画は慎重に立てたいものですね!
この記事を掲載した日 : 2007/12/16
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