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借家やアパートなどの賃貸借契約をするときには「敷金やら権利金、保証金、礼金」といったように、物件によって預託、または支払わなければならないものがあります。それぞれがどのような性質のものなのか大家さんまた、入居者の方もきちんと事前に把握してから契約する必要がありますが、この「敷金」の扱いとも密接に関わる原状回復について、過去トラブルになることが少なからずあったようです。

敷金は、原則、契約終了時に借りていた人に返還されるものです。 ただし、借りていた人においては、その借りていた部屋をきちんと保管すべき義務 （善管注意義務といいます）があるので、汚したり、壊したりしたら直して返さなくてはなりません。一般的な賃貸借契約約款をみてみると、この義務を果たさないと、大家さんはその復旧費用を「預かっている敷金から充当（敷引きといいます）する」というような約束が書かれていたりしますが、最悪なケースの場合、普通に生活していたのにもかかわらず、敷金の返還はおろか、さらに修繕費を請求されたりすることも…。

通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧するこれが原状回復義務です。ですから、契約締結時（入居時）と同じ状態に回復することではないのです！



少し前まで、この「原状回復」に関わる考え方については、大家さん、入居者、その物件を管理する不動産会社の間で、同じではない場合があって、トラブルが発生することがありました。現在でも、稀にトラブルのお話を聞くことがありますが、上の図の「入居」時、「退去」時のチェックが甘かったりする場合だったりしますので、三者が揃って立会い、損耗・毀損部分の確認は重要です！