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Q6

住宅ローンの「フラット35」ってよく聞くけど、どんな商品なの?

Q1
民間の金融機関が提供する長期固定金利型の住宅ローンです。
これは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が皆様をバックアップしてくれています!
フラットとは字のごとく、「平らな」という意味。ローンを組んだ場合、完済まで毎月同じ額を払い続ける全期間固定金利の「フラット35」の利用をお考えの方は、金融機関によって金利や融資手数料が違いますので、この商品を扱っている金融機関について、いろいろと比較してみると良いでしょうね。

■フラット35
資金使途 申込人、または親族が居住するための
  1. 新築住宅建設資金
  2. 中古住宅購入資金
融資金額 100万円~8,000万円 (建設費または購入額の90%以内)
融資期間 15年以上35年以内 (完済時年齢80歳まで)
申し込み 通年
返済方法
住宅規模 70平方メートル以上 (マンションなどは30㎡)
融資金利 金融機関によって違います
団信保険 機構団体信用生命保険特約制度へ加入(原則)
融資手数料 金融機関によって違います
収入基準 毎月返済額の4倍以上の月収が要件です。
抵当権設定 住宅金融支援機構を第一順位とします。
任意繰上返済 100万円以上
任意繰上返済手数料 一切かかりません

ここでは、皆様をバックアップする「住宅金融支援機構」のことを簡単にご説明させていただきます。

皆様ご存知の通り、 これまで住宅金融公庫は直接、皆様に住宅ローンを融資していました。(直貸し※じかがしといいます)その公庫が、平成19年4月1日に廃止され、独立行政法人住宅金融支援機構に生まれ変わったことで、「証券化支援業務」に限定した役割を担うことになりました。

では、どんなしくみになっているか、少し掘り下げます。
皆様に「フラット35」の融資を実行した金融機関は、同時にこれ(債権)を支援機構に譲渡いたします。これを譲り受けた機構は、皆様のローン返済等の管理回収業務をその金融機関に委託すると同時に、これを担保に格付けの高いMBS(Mortgage-Backed Securities※モーゲージバック証券)というものを発行し、信託会社や投資家を通じてこれを運用することにしたのです。

なぜ、こんな面倒なことをするのでしょう?
皆様は住宅ローンを組む時に、「低金利で長期、しかも固定」を選ぶはずです!当然ながら、途中でローンの返済額がどんどん上がっちゃうと、大変なことになりますよね…。
一方、貸し手である銀行等の金融機関としては、30年前後もの長期固定金利貸付を行うと、逆ザヤが生じる可能性がある(金利リスクといいます)ので、短期の変動金利をおススメしたいという、皆様が求めているニーズと全く反対の心理が働くのです。このジレンマを解消すべく「証券化」という金融技術を使うわけです。

お客様も、金融機関も機構もよろこぶこのスキーム、さながら「三方一両得」みたいなことになったのでしょうか?

※ここでは、証券化支援業務(買取型)のことを簡単に説明しております。(保証型)というものもありますが、「フラット35」は前者を活用したものでございますので、(保証型)については割愛させていただきます。「フラット35」また、「住宅金融支援機構」の詳細については必ずご自身でご確認くださいね!
この記事を掲載した日 : 2007/12/22
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